13城二手房指導(dǎo)價已實質(zhì)性取消?

來自克而瑞研究中心的最新數(shù)據(jù)顯示，截至目前，除了上海和深圳以外，已有13個城市二手房指導(dǎo)價制度實質(zhì)性取消，這13個城市包括：西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無錫。

“貸款不受指導(dǎo)價影響。”在東莞虎門鎮(zhèn)從事房產(chǎn)中介工作已有5年的經(jīng)紀人廖女士告訴南都·灣財社記者，目前銀行放貸已基本不受到指導(dǎo)價影響。8月6日早上，當記者以購房者身份咨詢廖女士一套指導(dǎo)價為228萬房源的貸款情況時，對方向記者表示可按照實際成交價貸款，首套首付為兩成。

距離東莞正式宣布建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制剛剛過去不到一年，實際交易和銀行放貸層面已基本不受到指導(dǎo)價影響。

“重重落地”之后再“輕輕抬起”，這是上述13個城市共同面臨的尷尬。

13城已優(yōu)化或取消二手房指導(dǎo)價

2021年2月8日，深圳率先在全國推行二手房指導(dǎo)價，全市共3595個住宅小區(qū)出臺了詳細的價格指導(dǎo)標準。該政策后來被網(wǎng)友調(diào)侃為“打擊炒房”的神器，政策帶來的實際效果顯著。

兩個月后，寧波建立了熱點學(xué)區(qū)二手住房交易參考價格發(fā)布機制，涉及112個小區(qū)的二手住房交易參考價格。此后，包括廣州、北京、成都、東莞等城市陸續(xù)跟進政策。截至2021年底，全國共有15個城市建立了二手住房交易參考價格發(fā)布機制。

但政策在發(fā)布1年左右的時間里，上述城市在具體執(zhí)行層面又有明顯差別。

從克而瑞研究中心調(diào)研的數(shù)據(jù)來看，成都和寧波的松動主要表現(xiàn)在高價房源重新掛牌，銀行放款也不再嚴格參照指導(dǎo)價;廣州和東莞掛牌房源價格受指導(dǎo)價限制，但實際交易和銀行放貸已基本不受到指導(dǎo)價影響。

還有一部分城市二手房指導(dǎo)價“名存實亡”，比如北京和無錫指導(dǎo)價偏高，不少項目指導(dǎo)價甚至高出業(yè)主掛牌價1萬元/平方米;而溫州、合肥等4城沒出臺過實施細則。

南都·灣財社記者注意到，上述15城中，西安最先“官宣”暫停發(fā)布二手房參考價機制。

2021年7月，西安發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，要求西安市房產(chǎn)交易管理中心以住宅小區(qū)為單位，形成二手住房成交參考價格，并對外發(fā)布。

今年6月底，有購房者關(guān)注到二手房成交參考價陸續(xù)從西安多個二手房交易平臺上消失，后經(jīng)西安市住建局相關(guān)工作人員確認，西安目前暫停發(fā)布參考價，部分中介平臺在顯示二手房價格時可尊重賣方意愿掛牌二手房價格，也可參照成交參考價掛牌。

二手房流動性壓力仍普遍存在

二手房指導(dǎo)價的聲音逐漸減弱，和樓市下行壓力不無關(guān)系。

有業(yè)內(nèi)人士指出，在樓市上升期，二手房參考價機制是“炒房客”的“紅線”，讓過熱的樓市回歸理性區(qū)間。但在房地產(chǎn)市場整體走勢不明朗的情況下，該機制便宛如一條“高壓線”，反而給二手房市場的流動性增加了壓力。以深圳為例，據(jù)官方數(shù)據(jù)，2021年深圳二手住宅共成交40699套，同比減少57.3%，創(chuàng)下近15年的新低。

目前深圳仍在嚴格執(zhí)行二手房指導(dǎo)價政策。南都·灣財社記者 孫陽 攝

而在其他城市，二手房流動性壓力也普遍存在。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，自2021年10月，西安二手房價首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，此后也幾乎一直保持著降勢;而在寧波，自2021年8月到2022年7月，寧波二手房均價持續(xù)下跌接近11個月了，同比跌幅是6.98%。

直到今年7月，低迷了一段時間的二手房市場熱度逐漸回升。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至7月26日，7月成都、深圳、南京、杭州、佛山、北京、青島、蘇州這八城新房成交43326套，二手房成交52043套，二手房成交明顯超新房成交。

數(shù)據(jù)變化的背后，是各地對于二手房調(diào)控的放松起到了關(guān)鍵作用。

具體來看，易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月成都二手住宅成交17296套，環(huán)比增長3.6%，同比暴增386.1%，創(chuàng)下2012年1月以來的最高月度成交記錄。

而在西安，據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，7月西安新房價格環(huán)比漲幅為0.4%，在百城數(shù)據(jù)中排名第二，僅次寧波(環(huán)比漲幅0.7%)。7月西安二手房環(huán)比漲幅0.15%，止跌回漲，平均價格為16388元/㎡。

深滬是否會放松二手房指導(dǎo)價?

二手房成交緩慢上行，因二手房指導(dǎo)價政策被壓制的市場需求短期集中釋放是重要原因。從長期來看，國內(nèi)樓市又將產(chǎn)生怎樣的變化呢?

對公共政策、政府治理等領(lǐng)域有一定研究的中國人民大學(xué)智能社會治理中心副教授王鵬認為，各地取消二手房指導(dǎo)價相關(guān)的措施，本質(zhì)上是放松調(diào)控，這同房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有關(guān)。一方面，部分地方政府財政收入的重要來源是房地產(chǎn)行業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)需求不旺對于政府的財政收入會有一定影響;另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)其實是窗口行業(yè)，跟老百姓的日常生活息息相關(guān)，同樣是社會信心指數(shù)的一個重要體現(xiàn)。王鵬講到，“房地產(chǎn)行業(yè)長期不振，房價下跌，對于消費信心的恢復(fù)、經(jīng)濟社會的發(fā)展都會產(chǎn)生重要的影響。”

但因二手房調(diào)控“放松”產(chǎn)生的回暖影響并不會蔓延到房價“瘋漲”。專注于房地產(chǎn)糾紛案件，擅長房地產(chǎn)領(lǐng)域的北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始人戴金花向南都·灣財社記者表示，二手房指導(dǎo)價本身不是法律強制性規(guī)定的二手房價格，僅是政府調(diào)控的指導(dǎo)價，不是市場價格。以現(xiàn)有的樓市情況，取消二手房指導(dǎo)價不太可能影響二手房價格大幅上漲。

目前上海、深圳的指導(dǎo)價仍沒有變化，是否會參考其他城市進行優(yōu)化?針對此問題，戴金花認為，未來其他城市是否取消二手房指導(dǎo)價格，一般來說主要取決于樓市的市場價格是否穩(wěn)定的情況，是否需要政府的調(diào)控。

克而瑞同樣指出，二手房指導(dǎo)價放松，其意義不僅限于松綁城市本身，更重要的是，向市場傳遞激活二手房流動性的信號。二手房市場流動性、活躍度提升，也將對新房市場信心產(chǎn)生正面和積極的作用，進而帶動包括更多城市、更大范圍的市場預(yù)期和置業(yè)信心的修復(fù)。